분양권 손피 양도소득세 계산 방법 변경 내용

분양권 손피 양도소득세 폭탄 피하는 방법

분양권 손피 양도소득세 계산 방법 변경 내용

 

부동산 거래를 할 때, 특히 분양권 거래에서 흔히 등장하는 ‘손피거래’와 ‘다운거래’는 잘못된 이해와 관행으로 인해 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있는 위험이 있습니다. 국세청은 최근 손피거래와 관련된 양도소득세 계산 방식에 대한 해석을 변경하며 이에 대한 주의를 당부했습니다. 이번 포스팅에서는 손피거래와 다운거래의 개념, 새로운 세법 해석, 예상되는 세금 부담, 그리고 이를 피하기 위한 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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손피거래란 무엇인가?

 

손피란 ‘손에 쥐는 프리미엄’의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건으로 이루어지는 거래를 말합니다. 일반적으로 매수자가 부동산 거래 가액 외에도 양도소득세를 추가로 지불해야 하며, 이는 매수자에게 큰 금전적 부담으로 작용합니다.

 

손피거래는 다운거래처럼 그 자체가 불법은 아니지만, 세법의 복잡한 계산 방식과 변경된 해석으로 인해 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 가능성이 높습니다. 따라서 세부적인 법규와 계산 방식을 정확히 이해하고 거래에 임하는 것이 중요합니다.

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새로운 해석: 양도소득세 계산 방식 변경

최근 기획재정부는 손피거래 시 양도소득세 계산 방식에 대한 새로운 해석을 내놓았습니다. 기존 해석과 변경된 해석은 다음과 같이 달라집니다.

기존 해석	변경된 해석
매수자가 부담하는 양도소득세 최초 1회분만 양도가액에 합산	매수자가 부담하는 양도소득세 전액을 양도가액에 합산

변경된 해석의 주요 내용

• 매수자가 거래에서 발생하는 모든 양도소득세를 부담하기로 약정한 경우, 해당 세금은 전액 양도가액에 합산됩니다.
• 이 해석은 2024년 11월 7일 이후 양도분부터 적용되며, 새로운 방식에 따라 양도소득세가 계산됩니다.

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손피거래로 인한 양도소득세 계산 방법

 

 

손피거래로 인해 매수자가 지불해야 할 양도소득세는 어떻게 달라질까요? 아래는 일반 거래와 손피거래 시 양도소득세 계산 방식의 예시입니다.

예시: 분양권 거래

• 거래 조건
  • 취득가액: 12억 원
  • 거래금액: 17억 원
  • 보유 기간: 1년 이상

구분	일반 거래	손피거래 (전액 부담)
양도가액	17억 원	26.7억 원
취득가액	12억 원	12억 원
기본공제	250만 원	250만 원
과세표준	4.98억 원	14.63억 원
양도세 및 지방세	3.28억 원	9.66억 원

위 그림에서 보는 바와 같이 일반 거래 금액 17억원인 아파트를 손피거래를 통해서 전액을 매수자가 부담하는 경우 양도가액을 약 26억원으로보 과세하겠다는 것으로 일반거래보다 약 9억원의 양도가액이 많아지는 것을 볼 수 있습니다.

 

손피거래 시 매수자가 부담해야 하는 양도소득세가 일반 거래에 비해 약 3배 이상 증가하는 것을 확인할 수 있습니다. 분양권 양도세 실제 계산은 아래 양도세 계산기를 통해서 직접 해보시기 바랍니다.

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다운거래의 위험성과 불이익

손피거래로 인해 세금 부담이 커지면서 일부 거래 당사자들은 실제 거래가액을 낮춰 신고하는 ‘다운거래’를 시도하기도 합니다. 하지만 다운거래는 명백한 불법행위로, 다음과 같은 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.

다운거래의 주요 불이익

1. 양도소득세 재계산 및 가산세 부과
   • 신고한 거래금액과 실제 거래금액의 차이에 따라 양도소득세가 재계산됩니다.
   • 부당과소신고 가산세: 과소 신고한 세액의 40% 부과.
2. 비과세·감면 혜택 박탈
   • 매도자는 1세대 1주택 비과세, 자경농지 감면 등 혜택을 받을 수 없습니다.
   • 매수자도 추후 부동산 양도 시 비과세·감면 혜택을 받을 수 없습니다.
3. 과태료 부과 및 중개사 처벌
   • 매도자와 매수자는 실제 거래가액의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과받습니다.
   • 공인중개사는 등록 취소 및 업무 정지 처분을 받을 수 있습니다.

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손피거래와 다운거래를 피하는 방법

1. 정확한 계약서 작성
   • 거래금액, 세금 부담 조건 등을 명확히 기재해 분쟁을 방지해야 합니다.
2. 세무 전문가와 상담
   • 복잡한 세금 계산 방식을 이해하고 불필요한 세금 부담을 줄이기 위해 세무사와의 상담이 필요합니다.
3. 합법적인 거래 신고
   • 모든 거래 내역을 정확히 신고하고, 다운거래와 같은 불법적인 행위를 피해야 합니다.
4. 국세청 자료 활용
   • 국세청에서 제공하는 세법 자료와 해석을 참고하여 세금 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.

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국세청의 단속 강화

국세청은 분양권 손피거래와 다운거래와 같은 이상 거래를 집중 단속하고 있습니다. 특히, 신축 아파트 분양권 거래와 관련된 세금 탈루 행위에 대해 엄정히 대응할 방침입니다.

부동산 거래 시에는 단기적인 이익이나 세금 회피를 목적으로 불법적인 거래를 시도하기보다, 정확하고 투명한 거래를 통해 장기적으로 안정적인 재산 관리를 도모하는 것이 중요합니다.

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손피거래는 부동산 거래에서 흔히 발생하지만, 세법 해석 변경으로 인해 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 또한, 다운거래와 같은 불법행위는 법적 처벌과 큰 불이익을 초래할 수 있으므로 반드시 합법적인 거래를 진행해야 합니다.

 

부동산 거래 시 정확한 정보를 숙지하고, 전문가의 도움을 받아 세금 문제를 예방하세요. 국세청의 단속 강화와 세법 변경에 맞춰 신중하고 투명한 거래가 필요합니다.